E’ NULLA o ANNULLABILE la delibera che attribuisce all’attuale proprietario oneri condominiali antecedenti i 2 anni dall’acquisto?

Il Tribunale di Roma, con sentenza 29 ottobre 2020 n. 14896, pronunciandosi nuovamente in ambito di prescrizione degli oneri condominiali, ha dato esauriente risposta al quesito. 

E’ noto che il termine entro cui l’Amministratore può richiedere gli oneri condominiali al titolare dell’immobile dipende dalla natura della spesa cui si fa riferimento.

Entrando nello specifico della questione, per le spese condominiali fisse, come ad esempio le pulizie dello stabile oppure la manutenzione ordinaria, il termine di prescrizione è quello quinquennale.

Per quanto concerne, invece, le spese di straordinaria mantenzione, la giurisprudenza, anche di merito (vedasi, a titolo esemplificativo, la sentenza del Tribunale di Roma n. 188826 del 22.09.2015), ha stabilito che in assenza di differente disposizione legislativa il termine di prescrizione è quello decennale.

Altra cosa importante da tenere presente è che la decorrenza della prescrizione inizia a decorrere dalla data della delibera di approvazione del rendiconto delle spese e del relativo stato di riparto (segnalo, a tal proposito, la sentenza della Corte di Cassazione n. 4489 del 25.02.2014).

La conseguenza è che scaduto detto termine, il credito si prescrive.

DESCRIZIONE DELLA VICENDA PROCESSUALE

La pronuncia oggetto del presente esame, trae origine dalla circostanza che in data 5.08.2016, Tizio e Caia erano divenuti proprietari di una unità immobiliare sita in Roma.

Dopo l’acquisto, ai suddetti soggetti veniva recapitata la convocazione all’assemblea condominiale prevista, in seconda convocazione, per il giorno 20.10.2016 per l’approvazione rispettivamente del bilancio consuntivo esercizio 2015, nonché del bilancio preventivo 2016.

E’ importante rilevare che nella bozza di bilancio consuntivo allegata alla predetta convocazione assembleare, venivano imputati a Tizio ed a Caia degli oneri condominiali arretrati relativi ad annualità precedenti all’anno in corso ed a quello precedente rispetto all’acquisto della proprietà.

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Preso atto di quanto innanzi illustrato, in data 18.10.2016 Tizio e Caia invitavano l’Amministratore, tramite formale missiva con raccomandata a.r., a rettificare la bozza di bilancio consuntivo.

Alla richiesta di Tizio e Caia, non solo l’Amministratore non dava alcun riscontro, ma in data 27/10/2016, quest’ultimo trasmetteva ai predetti la copia del verbale della delibera assembleare tenutasi in data 20.16.2016 alla quale Tizio e Caia medesimi non avevano partecipato.

Orbene, dalla lettura della delibera in questione, era emerso che i condomini – ai quali l’Amministratore non aveva trasmesso la raccomandata dei signori Tizio e Caia del 18.10.2016 – avevano approvato il bilancio consuntivo 2015 con gli importi proposti dall’Amministratore stesso.

In sostanza, l’Amministratore non aveva tenuto conto e non aveva informato gli altri condomini circa l’invito da parte di Tizio e di Caia a rettificare la bozza di bilancio consuntivo.

Nel giudizio di primo grado, il Condominio era rimasto contumace e con la sentenza oggetto della impugnazione, il Giudice di Pace di Roma dichiarava l’improcedibilità della domanda; in detta pronuncia, il Giudice di primo grado, ritenendo tardiva l’impugnazione della delibera rispetto ai termini di cui all’art. 1137 c.c.., rilevava, altresì, il mancato esperimento del tentativo obbligatorio di mediazione ai sensi dell’art. 5 del D.Lgs. 28/2010.

Con formale atto di citazione in appello dinanzi al Tribunale di Roma, Tizio e Caia pronevano il gravame avverso la sentenza emessa nei loro confronti dal Giudice di Pace.

In particolare, gli appellanti deducevano che l’azione esperita in primo grado era volta a far dichiarare la nullità della delibera condominiale e non la sua annullabilità; per detto motivo la domanda formulata non era sottoposta al termine decadenziale di trenta giorni di cui all’art. 1137 c.c.

Altro punto di doglianza da parte degli appellanti era costituita dalla circostanza che il Giudice di primo grado non avrebbe in alcun modo potuto rilevare la decadenza, atteso che l’eccezione di tardività della impugnazione della delibera condominiale non è rilevabile d’ufficio, ma riservata esclusivamente alla parte per il disposto di cui all’art. 2969 c.c..

Altri motivi d’impugnazione riguardavano la erronea computazione della decorrenza del termine della impugnazione della delibera (stante il fatto che il Giudice di Pace aveva preso come riferimento del dies a quo non già la data di ricezione della raccomandata, ma quello della spedizione della stessa), nonché il fatto che l’eccezione relativa al mancato esperimento della mediazione obbligatoria sarebbe avvenuto solamente in sentenza e, pertanto, oltre la prima udienza, in violazione dell’art. 5 del d.lgs. 28/2010.

Nel giudizio di secondo grado si costituiva il Condominio appellato, il quale chiedeva il rigetto dell’impugnazione proposta ed evidenziando che Tizio e Caia, avendo acquistato l’immobile, avrebbero implicitamente accettato di accollarsi il pagamento degli oneri condominiali maturati in precedenza rispetto all’atto di compravendita.

NORMATIVA DI RIFERIMENTO

Art. 1137 c.c.

Impugnazione delle deliberazioni dell’assemblea

“Le deliberazioni prese dall’assemblea a norma degli articoli precedenti sono obbligatorie per tutti i condomini.

Contro le deliberazioni contrarie alla legge o al regolamento di condominio ogni condomino assente, dissenziente o astenuto può adire l’autorità giudiziaria chiedendone l’annullamento nel termine perentorio di trenta giorni, che decorre dalla data della deliberazione per i dissenzienti o astenuti e dalla data di comunicazione della deliberazione per gli assenti.

L’azione di annullamento non sospende l’esecuzione della deliberazione, salvo che la sospensione sia ordinata dall’autorità giudiziaria.

L’istanza per ottenere la sospensione proposta prima dell’inizio della causa di merito non sospende né interrompe il termine per la proposizione dell’impugnazione della deliberazione.

Per quanto non espressamente previsto, la sospensione è disciplinata dalle norme di cui al libro IV, titolo I, capo III, sezione I, con l’esclusione dell’articolo 669-octies, sesto comma, del codice di procedura civile”.

Art. 63 co. IV e V disp. att. c.c.

“Chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato solidalmente con questo al pagamento dei contributi relativi all’anno in corso e a quello precedente.

Chi cede diritti su unità immobiliari resta obbligato solidalmente con l’avente causa per i contributi maturati fino al momento in cui è trasmessa all’amministratore copia autentica del titolo che determina il trasferimento del diritto”.

Art. 5 co. 1 bis e 2 D.lgs. 4.03.2010, n. 28

“Chi intende esercitare in giudizio un’azione relativa a una controversia in materia di condominio, diritti reali, divisione, successioni ereditarie, patti di famiglia, locazione, comodato, affitto di aziende, risarcimento del danno derivante da responsabilità medica e sanitaria e da diffamazione con il mezzo della stampa o con altro mezzo di pubblicità, contratti assicurativi, bancari e finanziari, è tenuto, assistito dall’avvocato, preliminarmente a esperire il procedimento di mediazione ai sensi del presente decreto ovvero i procedimenti previsti dal decreto legislativo 8 ottobre 2007, n. 179, e dai rispettivi regolamenti di attuazione ovvero il procedimento istituito in attuazione dell’articolo 128-bis del testo unico delle leggi in materia bancaria e creditizia …”.

Art. 2969 c.c.

Rilievo d’ufficio

“La decadenza non può essere rilevata d’ufficio dal giudice salvo che, trattandosi di materia sottratta alla disponibilità delle parti, il giudice debba rilevare le cause d’improcedibilità”.

LA MOTIVAZIONE ESPRESSA DAL TRIBUNALE CON LA SENTENZA N. 14896 DEL 29.10.2020

Il Tribunale Civile di Roma, mediante la richiamata sentenza, ha ritenuto fondato ed ha, di conseguenza, accolto i motivi di gravame.

In particolare, per quanto concerne la questione preliminare in rito relativa alla procedibilità della domanda proposta dagli appellanti, il Tribunale ha rilevato che il Condominio era rimasto contumace nel primo grado e che il Giudice di Pace aveva omesso di rilevare la causa di improcedibilità nella prima udienza di comparizione; di conseguenza, la sentenza non avrebbe potuto prendere in considerazione tale omissione.

Secondo il Giudice d’appello, quindi, l’improcedibilità per mancato esperimento della mediazione obbligatoria deve ritenersi sanata in ragione dell’omesso tempestivo rilievo da parte del Condominio convenuto e del Giudice di Pace.

Per quanto concerne la questione di merito, il Giudice di secondo grado è chiamato a risolvere il dubbio se il vizio fatto valere con l’impugnazione della delibera assembleare proposta con la domanda di primo grado rientri nell’aerea della NULLITA’ oppure dell’ANNULLABILITA’.

Questione di non poco conto perché dalla risoluzione di tale problema, deriva il poter stabilire con certezza la tempestività o meno dell’azione promossa da Tizio e da Caia.

E’ nota la posizione della costante giurisprudenza di legittimità in materia di delibere nulle o annullabili.

In particolare, secondo la Corte di Cassazione, si ha la seguente bipartizione:

• delibere NULLE: sono costituite da quelle delibere assunte dall’assemblea dei condomini prive degli elementi essenziali, le delibere con oggetto impossibile o illecito (contrario all’ordine pubblico, alla morale o al buon costume), le delibere con oggetto che non rientra nella competenza dell’assemblea, le delibere che incidono sui diritti individuali sulle cose o servizi comuni o sulla proprietà esclusiva di ognuno dei condomini, le delibere comunque invalide in relazione all’oggetto;

• delibere ANNULLABILI: rientrano in questa categoria le delibere con vizi relativi alla regolare costituzione dell’assemblea, quelle adottate con maggioranza inferiore a quella prescritta dalla legge o dal regolamento condominiale, quelle affette da vizi formali, in violazione di prescrizioni legali, convenzionali, regolamentari, attinenti al procedimento di convocazione o di informazione dell’assemblea, quelle genericamente affette da irregolarità nel procedimento di convocazione (vedasi Corte di Cassazione, Sez. Unite., sentenza 7.03.2005, n. 4806).

Nel caso di specie, l’illegittimità lamentata da Tizio e da Caia consiste nell’imputazione a quest’ultimi degli importi arretrati relativi ad oneri condominiali riferiti ad annualità precedenti all’anno in corso ed a quello anteriore all’acquisto della proprietà, in manifesta violazione di quanto disposto dall’art. 63 quarto comma disp. att. c.c..

Secondo la tesi seguita dal Tribunale, il vizio denunciato da Tizio e da Caia costituisce una ipotesi di NULLITA’ della delibera assembleare, in quanto trattasi di una violazione dei diritti dei singoli condomini, atteso che l’assemblea aveva illegittimamente addebito agli appellanti spese di pertinenza del loro dante causa (ossia i venditori della unità immobiliare comprata da Tizio e da Caia).

Per il ragionamento logico-giuridico seguito dal Giudice d’appello (Tribunale di Roma), la sentenza impugnata è viziata nella parte in cui ha ritenuto che quanto lamentato dagli attori desse luogo ad annullabilità, anziché a nullità della delibera, così considerando tardiva la proposizione della domanda.

Essendo, pertanto, nulla la delibera assunta dai condomini in data 20.10.2016, la relativa impugnazione non è soggetta al termine decadenziale di trenta giorni di cui all’art. 1137 c.c.

Al Condominio appellato non rimane, quindi, che prendere atto della decisione del Tribunale e procedere all’adozione di una nuova delibera che tenga conto di detta decisione, operando la corretta ripartizione degli oneri condominiali.

Si ritiene che il Tribunale di Roma, nella persona del Dott. Fabio Miccio, abbia correttamente operato adeguandosi, ovviamente, alle disposizioni contenute nel codice civile e facendo proprio l’orientamento seguito dalla Suprema Corte in materia di ripartizione degli oneri condominiali tra vecchi ed attuali proprietari di unità immobiliare facente parte di un Condominio.

Avv. Luca Palmerini