CONTRATTO DI "RENT TO BUY"

 

Nella figura contrattuale del “rent to buy” si fondono rispettivamente un contratto di locazione ed un preliminare di vendita di un immobile: il proprietario consegna,  fin da subito,  l’immobile al conduttore (che sarà, poi, il futuro acquirente, qualora deciderà di optare per l’acquisto), il quale versa, a sua volta, al concedente un canone di locazione.

Dopo un determinato periodo di tempo stabilito preliminarmente dalle parti, il conduttore potrà decidere se acquistare il bene, detraendo dal prezzo una parte dei canoni pagati.

Il “rent to by”, pertanto è il contratto in forza del quale il venditore/locatore concede in locazione l’immobile bloccandone da subito il prezzo fino al momento in cui il conduttore/compratore non sarà in grado di ottenere un finanziamento bancario.

Lo scopo di detto contratto è, quindi, quello di far acquisire al conduttore/compratore i requisiti per accedere ad un finanziamento bancario.

E’ una formula abbastanza flessibile che offre al conduttore/compratore il vantaggio di usufruire, fin da subito, del bene in locazione e di rimanere in tale situazione fino a quando non rientrerà nei parametri per accedere al sistema bancario.

Il contratto di “rent to by” può essere stipulato per qualsiasi tipo di immobile: ad uso residenziale, commerciale, produttivo, direzionale ed anche con riguardo a terreni.

 

RISOLUZIONE DEL CONTRATTO PRELIMINARE DI COMPRAVENDITA: QUALI CONSEGUENZE?

 

IL CANONE

Nel contratto dovranno essere specificate le due diverse componenti che costituiscono il canone da pagare:

a) quella destinata al pagamento dell’utilizzo (remunerazione del godimento);

b) quella da imputare al prezzo, nel caso in cui il conduttore decidesse di esercitare il suo diritto all’acquisto.

A titolo  esemplificativo, si consideri la vendita di un appartamento per il prezzo concordato di € 200.000,00. Il canone mensile è convenuto in € 2.000,00. Una parte di questo prezzo, ad esempio € 1.000,00, viene dato per il godimento del bene, come se fosse una normale locazione. E questa parte si “perde”, proprio come in una normale locazione. Il residuo, cioè gli € 1.000,00 mancanti, si imputano al prezzo (ossia, come fossero acconto sul prezzo di vendita), per cui hanno come effetto quello di ridurre il prezzo finale di vendita.

Se dopo 5 anni il conduttore deciderà̀ di acquistare il bene non dovrà̀ pagare € 200.000,00, ma € 140.000,00 euro, perché 60.000,00 sono già stati pagati con parte dei canoni.

 

COME SI ARTICOLA IL CONTRATTO DI RENT TO BUY

Il contratto in questione prevede due fasi distinte, di cui una solo eventuale:

• fase relativa alla concessione dell’utilizzo dell’immobile;
• fase eventuale del trasferimento della proprietà dell’immobile dal concedente al conduttore.

Per la seconda fase, si evidenza che la normativa non prevede un obbligo reciproco delle parti a concludere l’atto di vendita, né prevede che il trasferimento del bene si verifichi automaticamente a conclusione del periodo di utilizzo.

La legge attribuisce al solo conduttore il diritto all’acquisto.

 

L’IMPORTANZA DELLA TRASCRIZIONE 

La trascrizione del contratto di rent to buy produce un duplice effetto, in relazione alle due “fasi” nelle quali si articola:

• un effetto di opponibilità ai terzi, con riguardo alla concessione dell’utilizzo;
• un effetto prenotativo simile a quello che si produce con la trascrizione di un contratto preliminare, con riguardo all’obbligo del concedente di trasferire la proprietà del bene in caso di esercizio del diritto di acquisto da parte del conduttore.

E’, pertanto, evidente che con la trascrizione del contratto viene garantita piena tutela ad entrambe le parti contrattuali.

In particolare, al conduttore/compratore viene garantita sia la possibilità di acquisire l’immobile nello stato di diritto in cui si trovava al momento della stipula del contratto di “rent to by”, neutralizzando al contempo eventuali trascrizioni o iscrizioni pregiudizievoli successive alla trascrizione del contratto, che una specifica tutela per il caso di inadempimento del concedente.

Dal lato del locatore/venditore, viceversa, tale formula contratte gli permette  di mantenere la proprietà dell’immobile sino a che non venga pagato l’intero prezzo convenuto.

In caso di inadempimento da parte del conduttore, il concedente medesimo potrà optare, alternativamente, a

• avviare una procedura di esecuzione forzata su beni del conduttore, al fine di ottenere quanto gli è dovuto;
• chiedere l’adempimento in forma specifica ex 2931 c.c., nel caso in cui l’inadempimento del conduttore riguardi un “obbligo di fare”;
• chiedere la risoluzione del contratto ex 1453 e ss.. c.c., sempre che l’inadempimento non sia di scarsa importanza.

Qualora il conduttore decidesse di non procedere all’acquisto dell’immobile alla scadenza del termine stabilito, il contratto cesserà di produrre ogni effetto, con la conseguenza che il concedente avrà diritto rispettivamente a) alla riconsegna dell’immobile, b) a trattenere i canoni sino a quel momento pagati per l’intera componente riferita all’utilizzo.

In quest’ultimo caso, il concedente dovrà restituire al conduttore la parte della componente del canone imputata a corrispettivo della vendita nella misura stabilita in contratto.

 

IN CONCLUSIONE

Avv. Luca Palmerini