TABELLE MILLESIMALI E ONERE DELLA PROVA

Con sentenza del 26 gennaio 2021, il Tribunale di Crotone si è pronunciato in materia di revisione delle tabelle millesimali.

Illustrazione della vicenda processuale

Con formale atto di citazione, il signor Alfa conveniva in giudizio il Condominio Via Giuseppetti n. 16 di Crotone, in persona dell’Amministratore in carica, per l’ottenimento della revisione delle tabelle millesimali allegate al regolamento condominiale.

Alfa sosteneva, a tal proposito, che l’ultima revisione, effettuata dall’Arch. Beta ed approvata dall’assemblea condominiale con verbale del 15.09.2017, fosse del tutto sbalgiata.

Secondo la tesi di Alfa, l’Arch. Beta aveva attribuito all’unità immobiliare di sua proprietà, millesimi maggiori rispetto a quelli reali; l’Arch. Beta, aveva, infatti, annesso al giardino pertinenziale un terreno e due magazzini, non rientranti, a detta di Alfa, tra i beni condominiali.

Per l’attore, il professionista Beta aveva, altresì, applicato dei criteri di spesa relativi alla manutenzione delle scale e dell’ascensore, senza, però, considerare che l’appartamento di proprietà di Alfa non fosse posto al primo piano dello stabile.

Detto appartamento, infatti, era posto al piano terra rialzato, ragion per cui non era in alcun modo servito né dalle scale, né dall’ascensore.

L’appartamento di Alfa, quindi, non doveva, ad ogni modo, concorrere alla riparAlfane delle loro spese di esercizio e di pulizia.

Il Condominio, a sua volta, si costituiva regolarmente nel giudizio promosso da Alfa dinanzi al Tribunale Civile di Crotone.

Il suddetto ente di gestione, nella propria comparsa difensiva, evidenziava che la revisione delle tabelle millesimali operata dall’Arch. Beta era stata chiesta dall’assemblea condominiale per operare un adeguamento delle stesse alle mutate condizioni dell’edificio.

Il Condominio, pertanto, chiedeva al Tribunale di rigettare la domanda avversaria, deducendo l’infondatezza, in fatto ed in diritto, della pretesa avanzata.

Il Tribunale, dopo idonea istruzione probatoria, faceva precisare le conclusioni alle parti ed emetteva la sentenza oggetto del presente commento, al termine della discussione.

 

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REDAZIONE DELLE TABELLE MILLESIMALI E NOMINA AMMINISTRATORE

 

Normativa di riferimento

Art. 1118 c.c.

“Il diritto di ciascun condomino sulle parti comuni, salvo che il titolo non disponga altrimenti, è proporzionale al valore dell’unità immobiliare che gli appartiene.

Il condomino non può rinunziare al suo diritto sulle parti comuni.

Il singolo proprietario non può sottrarsi all’obbligo di contribuire alle spese per la conservazione delle parti comuni, neanche modificando la destinazione d’uso della propria unità immobiliare, salvo quanto disposto da leggi speciali.

Art. 68 disp. att. c.c.

“Ove non precisato dal titolo ai sensi dell’articolo 1118, per gli effetti indicati dagli articoli 1123, 1124, 1126 e 1136 del codice, il valore proporzionale di ciascuna unità immobiliare è espresso in millesimi in apposita tabella allegata al regolamento di condominio.

Nell’accertamento dei valori di cui al primo comma non si tiene conto del canone locaAlfa, dei miglioramenti e dello stato di manutenzione di ciascuna unità immobiliare”.

Art. 69 disp. att. c.c.

“I valori proporzionali delle singole unità immobiliari espressi nella tabella millesimale di cui all’articolo 68 possono essere rettificati o modificati all’unanimità. Tali valori possono essere rettificati o modificati, anche nell’interesse di un solo condomino, con la maggioranza prevista dall’articolo 1136, secondo comma, del codice, nei seguenti casi:

1) quando risulta che sono conseguenza di un errore;

2) quando, per le mutate condizioni di una parte dell’edificio, in conseguenza di sopraelevazione, di incremento di superfici o di incremento o diminuzione delle unità immobiliari, è alterato per più di un quinto il valore proporzionale dell’unità immobiliare anche di un solo condomino. In tal caso il relativo costo è sostenuto da chi ha dato luogo alla variazione.

Ai soli fini della revisione dei valori proporzionali espressi nella tabella millesimale allegata al regolamento di condominio ai sensi dell’articolo 68, può essere convenuto in giudizio unicamente il condominio in persona dell’amministratore. Questi è tenuto a darne senza indugio notizia all’assemblea dei condomini. L’amministratore che non adempie a quest’obbligo può essere revocato ed è tenuto al risarcimento degli eventuali danni.

Le norme di cui al presente articolo si applicano per la rettifica o la revisione delle tabelle per la riparAlfane delle spese redatte in applicazione dei criteri legali o convenzionali”.

 

CONDOMINIO E DIRITTI REALI

 

L’iter logico-giuridico seguito dal Tribunale

Secondo il Tribunale di Crotone, la domanda proposta da Alfa non merita accoglimento.

I valori delle unità immobiliari di proprietà esclusiva dei singoli condomini e il loro proporzionale ragguaglio in millesimi al valore dell’edificio vanno individuati con riferimento al momento dell’adozione del regolamento e la tabella che li esprime è soggetta ad emenda solo in relazione ad errori, di fatto e di diritto, attinenti rispettivamente

– alla determinazione degli elementi necessari al calcolo del valore delle singole unità immobiliari;

– ovvero a circostanze sopravvenute relative alla consistenza dell’edificio o delle sue porzioni, che incidano in modo rilevante sull’originaria proporzione dei valori.

Per quanto sopra illustrato, è evidente che il diritto di chiedere la revisione delle tabelle millesimali è condizionato dall’esistenza di uno od entrambi i presupposti indicati dall’art. 69 disp. att. cod. civ.

Per il Tribunale, la ricorrenza dei suddetti presupposti va dimostrata da chi domanda la revisione delle tabelle, in base alla regola generale del riparto dell’onere probatorio e, quantomeno, con riferimento agli errori obiettivamente verificabili (vedasi Cass. civ., sez. II, sentenza n. 25790 del 14.12.2016).

Nel caso di specie, l’attore (Alfa) non aveva assolto al proprio onere probatorio, in quanto non aveva provato che le tabelle millesimali revisionate dall’Arch. Beta fossero “conseguenza di un errore”, così come stabilito dall’art. 69, co. I n. 2 c.c..

Sulla base delle illustrate motivazioni, il Tribunale di Crotone ha dichiarato infondata la domanda formulata da Alfa che è stato, pertanto, condannato al pagamento delle spese di lite.

Avv. Luca Palmerini